Hoe hoog moeten de servicekosten van een VvE zijn?
Hoe hoog moeten de servicekosten van een VvE zijn? Het is een vraag die regelmatig wordt gesteld door appartementseigenaren en VvE-besturen. Toch bestaat er geen vast bedrag dat voor iedere Vereniging van Eigenaars geldt.
De hoogte van de servicekosten is namelijk afhankelijk van de financiële situatie, het onderhoud en de voorzieningen van het appartementencomplex. Een kleine VvE met een eenvoudig gebouw heeft andere kosten dan een groot appartementencomplex met een lift, parkeergarage, gezamenlijke installaties en veel onderhoud.
Belangrijk is daarom niet om te kijken naar wat een andere VvE betaalt, maar naar wat uw eigen VvE daadwerkelijk nodig heeft.
Wat zijn servicekosten van een VvE?
De servicekosten zijn de maandelijkse bijdragen die appartementseigenaren aan de VvE betalen. Met deze bijdragen worden de gezamenlijke kosten van het gebouw en de Vereniging van Eigenaars betaald.
Denk bijvoorbeeld aan:
onderhoud van het gebouw;
schoonmaak van algemene ruimtes;
verzekeringen;
elektriciteit van algemene voorzieningen;
onderhoud van installaties;
liftkosten;
administratie en VvE-beheer;
bankkosten;
reserveringen voor groot onderhoud;
verduurzaming en andere toekomstige investeringen.
De exacte kosten verschillen dus per gebouw.
Bestaat er een gemiddeld bedrag aan servicekosten?
Er is geen universeel bedrag dat als "normaal" kan worden beschouwd.
Een VvE kan bijvoorbeeld relatief lage maandelijkse kosten hebben omdat het gebouw weinig voorzieningen heeft. Een andere VvE kan aanzienlijk hogere bijdragen nodig hebben vanwege een lift, parkeergarage, verwarmingsinstallatie of achterstallig onderhoud.
Ook de leeftijd van het gebouw speelt een belangrijke rol.
Een ouder appartementencomplex kan de komende jaren bijvoorbeeld veel onderhoud nodig hebben aan het dak, de gevel, kozijnen of installaties. Daarvoor moet voldoende geld worden gereserveerd.
Daarom zegt een laag bedrag aan servicekosten op zichzelf weinig over de financiële gezondheid van een VvE.
Lage servicekosten zijn niet altijd goed
Een lage maandelijkse bijdrage klinkt aantrekkelijk voor appartementseigenaren. Toch kan een te lage bijdrage op termijn juist voor financiële problemen zorgen.
Wanneer een VvE onvoldoende reserveert voor toekomstig onderhoud, kan er op een later moment een grote investering nodig zijn waarvoor onvoldoende geld beschikbaar is.
De eigenaren kunnen dan geconfronteerd worden met een extra bijdrage.
Een voorbeeld:
Stel dat een VvE over enkele jaren groot onderhoud aan het dak moet uitvoeren. Als daarvoor structureel te weinig geld wordt gereserveerd, kan het bestuur uiteindelijk een flinke extra bijdrage van de eigenaren moeten vragen.
Een iets hogere maandelijkse bijdrage kan in zo'n situatie verstandiger zijn dan jarenlang te weinig reserveren.
Hoe bepaalt een VvE de juiste servicekosten?
De juiste hoogte van de servicekosten begint met inzicht in de verwachte inkomsten en uitgaven.
Een VvE-bestuur kan daarbij onder andere kijken naar:
1. De jaarlijkse exploitatiekosten
Welke kosten heeft de VvE ieder jaar?
Denk aan verzekeringen, schoonmaak, energie, bankkosten, administratie, beheer en regulier onderhoud.
Deze kosten vormen een belangrijk onderdeel van de jaarlijkse begroting.
2. Het groot onderhoud
Naast de jaarlijkse kosten moet rekening worden gehouden met grotere onderhoudswerkzaamheden.
Bijvoorbeeld:
schilderwerk;
dakonderhoud;
gevelonderhoud;
vervangen van kozijnen;
onderhoud van installaties;
liftvervanging;
herstel van betonconstructies.
Deze werkzaamheden komen vaak niet ieder jaar terug, maar kunnen wel grote bedragen kosten.
3. Het reservefonds
De VvE moet voldoende geld reserveren voor toekomstig onderhoud.
Daarvoor is inzicht nodig in welke werkzaamheden wanneer worden verwacht en wat deze ongeveer gaan kosten.
Een goed opgesteld MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) kan hierbij helpen.
De rol van het MJOP
Een MJOP geeft inzicht in het toekomstige onderhoud van een gebouw.
Daarin wordt bijvoorbeeld opgenomen:
welk onderdeel → welk onderhoud → wanneer → geschatte kosten
Op basis daarvan kan een VvE beter bepalen hoeveel er jaarlijks moet worden gereserveerd.
Het MJOP is daarom een belangrijk hulpmiddel bij het vaststellen van de hoogte van de VvE-bijdrage.
Zonder een goed beeld van het toekomstige onderhoud bestaat het risico dat de maandelijkse bijdrage te laag wordt vastgesteld.
Servicekosten en de grootte van de VvE
Ook het aantal appartementen heeft invloed op de hoogte van de bijdrage.
Een VvE met twintig appartementen kan bepaalde vaste kosten over meer eigenaren verdelen dan een VvE met slechts vier appartementen.
Maar dat betekent niet automatisch dat een grotere VvE per appartement altijd goedkoper is.
De kosten hangen sterk af van het gebouw en de voorzieningen.
Een complex met bijvoorbeeld een lift, parkeergarage en meerdere technische installaties kan aanzienlijk hogere onderhoudskosten hebben dan een eenvoudig appartementencomplex zonder dergelijke voorzieningen.
Servicekosten worden meestal niet voor ieder appartement gelijk vastgesteld
Binnen een VvE hoeft iedere eigenaar niet altijd exact hetzelfde bedrag te betalen.
De verdeling van kosten wordt doorgaans bepaald aan de hand van de breukdelen die in de splitsingsakte zijn vastgelegd.
Daarom kan het voorkomen dat een groter appartement een hogere VvE-bijdrage betaalt dan een kleiner appartement binnen hetzelfde complex.
De splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement zijn hierbij belangrijk.
Wat gebeurt er als de servicekosten te laag zijn?
Wanneer de VvE structureel te weinig inkomsten heeft, kunnen verschillende problemen ontstaan.
Bijvoorbeeld:
onvoldoende geld voor groot onderhoud;
een te laag reservefonds;
uitgesteld onderhoud;
onverwachte extra bijdragen;
financiële druk op eigenaren;
problemen bij noodzakelijke verduurzaming.
Een bestuur moet daarom niet uitsluitend kijken naar de laagst mogelijke maandelijkse bijdrage.
De vraag moet zijn:
Is de bijdrage voldoende om de VvE vandaag én in de toekomst financieel gezond te houden?
En wat als de servicekosten juist te hoog zijn?
Ook een structureel te hoge bijdrage is niet ideaal.
Wanneer er veel meer geld wordt geïnd dan nodig is voor de jaarlijkse kosten en toekomstige verplichtingen, kan het verstandig zijn om opnieuw naar de begroting en reserveringen te kijken.
Het doel is daarom niet om de servicekosten zo laag mogelijk of zo hoog mogelijk te maken.
Het doel is een realistische en financieel verantwoorde bijdrage.
Kunnen servicekosten tussentijds worden verhoogd?
Ja. Wanneer blijkt dat de huidige bijdrage onvoldoende is om de kosten en reserveringen te dekken, kan de VvE besluiten om de bijdrage te verhogen.
Dit gebeurt via de besluitvorming binnen de VvE, waarbij de regels uit de splitsingsakte en het toepasselijke reglement moeten worden gevolgd.
Een verhoging kan bijvoorbeeld nodig zijn wanneer:
onderhoudskosten stijgen;
verzekeringspremies toenemen;
energie- of schoonmaakkosten stijgen;
het reservefonds onvoldoende blijkt;
een nieuw MJOP hogere reserveringen noodzakelijk maakt.
Een tijdige en goed onderbouwde verhoging is vaak beter dan wachten totdat er daadwerkelijk een financieel tekort ontstaat.
Waar moet een VvE-bestuur jaarlijks naar kijken?
Een gezond VvE-bestuur doet er goed aan om ieder jaar de financiële situatie opnieuw te beoordelen.
Controleer bijvoorbeeld:
1. Wat zijn de werkelijke kosten van het afgelopen jaar?
2. Welke kosten worden het komende jaar verwacht?
3. Is de huidige VvE-bijdrage voldoende?
4. Is er voldoende geld beschikbaar voor toekomstig onderhoud?
5. Sluit het reservefonds aan bij het MJOP?
6. Zijn er grote onderhoudswerkzaamheden gepland?
7. Zijn er plannen voor verduurzaming?
8. Zijn de verzekeringen en contracten nog passend?
Op basis hiervan kan het bestuur een realistische begroting voor het nieuwe boekjaar opstellen.
Wat is belangrijker: lage servicekosten of een gezonde VvE?
Een financieel gezonde VvE is uiteindelijk belangrijker dan een zo laag mogelijke maandelijkse bijdrage.
Voor appartementseigenaren kan het aantrekkelijk lijken om de servicekosten laag te houden. Maar een VvE die onvoldoende reserveert, kan later voor grotere financiële uitdagingen komen te staan.
Een gezonde VvE zorgt daarom voor:
voldoende reserveringen;
een realistische begroting;
tijdig onderhoud;
inzicht in toekomstige kosten;
duidelijke communicatie met eigenaren;
een passend MJOP.
Zo wordt voorkomen dat grote onderhoudsuitgaven onverwacht op de eigenaren afkomen.
Conclusie
Hoe hoog de servicekosten van een VvE moeten zijn, is voor iedere VvE anders.
Er bestaat geen universeel bedrag dat voor ieder appartementencomplex passend is.
De juiste hoogte wordt bepaald door de jaarlijkse exploitatiekosten, het geplande onderhoud, de voorzieningen van het gebouw, de reserveringen voor de toekomst en de financiële positie van de VvE.
Een belangrijke vuistregel is daarom:
Kijk niet alleen naar wat u vandaag betaalt, maar vooral naar wat uw VvE de komende jaren nodig heeft.
Een goed financieel beleid, een realistische begroting en een actueel MJOP helpen het bestuur om de juiste keuzes te maken.
Een gezonde VvE betekent niet per definitie de laagste servicekosten, maar voldoende financiële ruimte om het gebouw goed te onderhouden en voorbereid te zijn op de toekomst.
Heeft u vragen over de financiële situatie van uw VvE?
Wilt u weten of de huidige VvE-bijdrage voldoende is, hoe het reservefonds ervoor staat of welke onderhoudskosten de komende jaren worden verwacht?
Dan is het verstandig om de begroting, het reservefonds en het MJOP gezamenlijk te bekijken. Zo ontstaat een compleet beeld van de financiële gezondheid van de VvE.er met schrijven…